Seguro obrigatório de condomínio e o que ele não cobre

Um morador escorrega no piso molhado do hall e fratura o punho. Na mesma semana, uma descarga elétrica queima a placa do elevador e o portão social. O síndico procura a apólice, confirma que o condomínio tem seguro em dia e descobre que nenhum dos dois eventos está coberto. O que existe é o seguro obrigatório, e ele foi feito para outra coisa.

O que a lei realmente manda contratar

A obrigação vem de dois lugares. A Lei nº 4.591/1964, no art. 13, determina o seguro da edificação, abrangendo unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição total ou parcial. O Código Civil repete a exigência no art. 1.346 e, no art. 1.348, coloca a contratação entre os deveres do síndico.

Repare no alcance. A lei manda proteger o prédio contra a hipótese de ele ser destruído. Ela não manda cobrir queda em área comum, equipamento queimado, vidro quebrado, vazamento, roubo de bicicleta na garagem ou acidente com prestador de serviço. Esses são exatamente os sinistros que acontecem toda semana.

O caminho do dinheiro

Quando o sinistro não está coberto, o custo não desaparece. Ele vai para o caixa do condomínio. Se o caixa não absorve, vira rateio extraordinário. O rateio extraordinário aumenta a inadimplência, a inadimplência aperta o caixa de novo e a conversa chega à assembleia, onde a discussão deixa de ser sobre o conserto e passa a ser sobre a conduta do síndico.

Existe ainda um risco menos visível: o subseguro. Se o valor em risco declarado na apólice for menor que o custo real de reconstrução do prédio, a indenização pode ser reduzida na mesma proporção da diferença. O condomínio tem seguro, tem sinistro coberto, e mesmo assim recebe menos do que precisa para reconstruir. Isso costuma acontecer em prédios cuja importância segurada não é atualizada há anos.

Some a responsabilidade civil. O Código Civil, no art. 938, responsabiliza quem habita o prédio pelos danos causados por coisas que dele caírem. Um objeto que cai da fachada e atinge um pedestre é um problema do condomínio, não do morador desconhecido.

O que costuma ficar de fora da cobertura mínima

• Responsabilidade civil do condomínio por acidentes em áreas comuns, piscina, playground, garagem e calçada.
• Danos elétricos em elevadores, bombas, portões, interfones, câmeras e centrais de incêndio.
• Vendaval, alagamento, impacto de veículos e quebra de vidros, que raramente estão na cobertura básica.
• Roubo e furto de bens das áreas comuns e de valores em tesouraria.
• Acidentes pessoais de funcionários e prestadores, incluindo empresas de limpeza, jardinagem e manutenção.
• Responsabilidade civil do síndico e da administradora por decisões de gestão.

O que olhar antes de assinar

• Valor em risco atualizado. Compare com o custo estimado de reconstrução da edificação, não com o valor de mercado dos apartamentos nem com a apólice do ano anterior.
• Limite de responsabilidade civil compatível com o porte. Um condomínio com piscina, salão de festas e área de lazer tem exposição maior do que um prédio sem essas áreas.
• Equipamentos listados. Elevador, bomba, gerador, portão e sistema de segurança precisam estar descritos para serem indenizados.
• Fronteira entre unidade e área comum. Leia a convenção: ela define quem responde pela prumada, pela fachada e pela esquadria.
• Obras e reformas em andamento. Retrofit de fachada ou troca de prumada mudam o risco e precisam ser comunicados.
• Registro em ata. A contratação e a renovação devem estar documentadas, tanto por transparência quanto pela proteção pessoal do síndico.

Um passo simples resolve boa parte disso: leve à próxima assembleia a apólice vigente ao lado da lista de equipamentos, do laudo de manutenção e da convenção. Fica visível onde a cobertura mínima termina e onde o condomínio está pagando o risco do próprio bolso. As condições gerais da apólice prevalecem sobre qualquer resumo, e a aceitação do risco e o pagamento da indenização são da seguradora. A Appen Seguros atua como corretora nessa análise e na negociação com o mercado.

Este texto é informativo e não substitui as condições gerais da apólice, do contrato ou do plano, que sempre prevalecem. A Appen Seguros é corretora de seguros: intermedia e assessora a contratação. A aceitação do risco, as coberturas e o pagamento de indenização são de responsabilidade da seguradora ou da operadora contratada.